盛世德才獵頭顧問tony分享：
在堅持了三年以“去投資化”為目的、卻通過抑制需求為手段的調控后,房地產在2013年迎來了需求全面釋放,這樣的市場環境造就了千億房企的全面擴容。2014年的樓市將會有怎樣的變化,面對空前集中的市場,調控又應當如何轉向?
關鍵詞:集中度
行業集中度提升
千億房企擴容至7家、中國房地產企業銷售TOP50的門檻比去年提升40%、百億房企又新增18家,過去一年房地產行業集中度進一步提升。國家統計局數據顯示,2013年前11月全國商品房銷售金額69946億元,其中21355億元的份額來自前50強房企。
“規模即存在”,大企業規模競爭力更強,項目儲備多,能夠跨越一般的市場波動,“大魚吃小魚、快魚吃慢魚”的規則適用于眾多行業,尤其是房地產市場。因此,分析認為集中度穩步提升仍將成為2014年房地產行業不變的基調。
機構預測,2014年50強房企門檻有望達到200億元;千億、百億企業將繼續大幅擴容,2014年萬科[簡介 最新動態]、綠地將有望雙雙進入2000億元行列,千億俱樂部有望擴容至8-9家,超百億銷售額企業也將從2013年的73家達到100家。排名靠前的企業所占有的市場份額比例將明顯提升。
關鍵詞:調控
輕調控重市場
房地產與宏觀政策緊密相關,政策帶來了過去幾年房地產市場的起伏顛簸、酷暑與嚴寒。目前業內普遍認為三中全會基調是理順政府與市場的關系,房地產的調控手段正在演變為“輕調控、重市場”。
但房地產市場化機制的形成是一個漸進過程, 2013年部分一二線城市房價飆漲,因此以限購限貸為代表的行政性調控短期內仍不會全面退出。不過,由于當前房地產市場供需情況地區差異較大,過去十年全國“一刀切” 式的調控已經出現了改變,中央層面上全局性的政策調控不會出現。
多家機構認為,從城市層面上看,一線城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出,適當延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求仍將是2014年的主基調,而例如房產稅擴圍、土地流轉改革等,在一線城市先行落地機會也較大。
關鍵詞:分化
對不同城市分類指導
2013年底住建部工作會議提出,2014年要強化對于不同城市的“分類指導”,這意味著,房地產市場的分化已經在更大層面上被重視。
2013年,一線城市、部分二線城市表現相對較熱,房價有持續上漲和反彈的市場風險,三四線城市相對來講由于市場供應量充裕,市場表現相對平淡,價格上漲動力不是很充足,已經出現明顯“分化”現象。經濟向好城市房價持續上漲,不好的城市則有可能面臨房價停漲或下跌的風險。尤其是蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市,市場成交量低迷,房價還處于下跌或停漲的狀態。
在這樣的市場背景下,2013年蕪湖、舟山、溫州、徐州等城市出臺了定向寬松措施,而北京、上海、廣州、深圳等一線城市,鄭州、西安、武漢等部分熱點二線城市則在11月前后出臺“階段性”收緊的政策,合理調節市場需求結構,以完成年度房價控制目標。
同策機構的報告指出, 2014年調控政策將強化對于不同城市的“分類指導”。盡管通過政策“分化”有望使不同城市的市場需求得以釋放,以使總體市場回歸合理,但從短期來看,不同城市市場之間仍將呈現“分化”的特征。 |
