自從發現“住宅用地的土地使用年限是70年，從開發商取得該塊土地的土地使用權之日起算”這個法律條文后，細心的朱先生在這段時間一直琢磨一個問題——居住用地土地使用權出讓的最高年限是70年，那70年的土地使用權期滿后，我們的房地產權該如何保障呢?
朱先生很糾結這件事，他告訴中國經濟導報記者：自己一直很關注《物權法》,也并非是杞人憂天，只是想弄明白：70年“大限”來臨時,自己這套房屋的命運到底會怎樣？70年后難道還讓自己的后代再繳納一筆價格不菲的土地出讓金？如果70年后還要再交錢，自己是否等于是長期的租房，那當了這么多年的“房奴”是否值得？朱先生的這些疑問并非個例，也代表著很多人的疑慮。
帶著上述種種疑惑，中國經濟導報記者采訪了相關業內人士，為大家解讀70年房地產權到期后到底怎樣？
70年產權實為土地使用年限
對于朱先生的疑惑，北京市盈科律師事務所姚志明律師在接受中國經濟導報記者采訪時指出：“其實所謂的商品房產權年限70年并不是房屋所有權年限，而是房屋所在該地塊的土地使用權的年限。”
1990年5月19日中華人民共和國國務院第55號令《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》發布并施行，該條例第十二條規定：土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年。國家規定，城鎮建設用地土地實行國有、個人和企業可以有償使用以及交易使用權。各種不同用途的土地（住宅用地、工業用地、商業用地等等）在出讓時，政府部門（一般當地土地管理部門被授權行使職能）作為出讓方，出讓時與受讓方簽訂出讓合同，會因為土地用途、實際使用條件和現實情況不同，規定不同的使用年限給受讓方，這里提到的70年指的是居住用地（即住宅用地），且住宅用70年指的是最高出讓年限，出讓時只能低于或等于最高年限，不得超過。
另外，出讓年限的期限（或起算時間、終止時間）如何計算，這需要參考出讓方與受讓方簽訂的《國有建設用地出讓合同》，條款中有出讓年限和終止年限，也明確指出起算日。這跟什么時候蓋房子，沒有直接關系。
“房地產商出售房子時明確向購房者說明了70年的期限，如果囤房時間長，自然房子的價格也應該會降低。用最簡單的話說，同一處房產，其剩余年限越長，使用價值就越大，價格也就越高；反之，其剩余年限越短，使用價值相對較小，價格也就相應較低。好比二手房，與新樓盤相比，除個別原因外，價格自然比同地段、同戶型的房子便宜。”姚志明說。
國家應盡快明確產權到期后的相關政策
“耗盡青春為了套房子，70年產權到期后，我們的房子會怎樣？”某一線城市曾有消息傳出，70年后土地無償收回。一石激起千層浪，讓購房者憂心不已。
“住宅70年土地使用權限到期后應當如何處理是十分重大復雜的問題，是國家需要考慮的問題，普通居民無需過度擔心。”姚志明說。按照新頒布的《物權法》的第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。《城市房地產管理法》第二十一條規定：土地使用權出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續期的，應重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。“這一條規定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續使用土地的可以申請繼續使用。”姚志明說，“關于土地使用權限到期問題，也一直是業界關注的問題，國家還沒有明確政策出臺。”
知名財經評論家葉檀曾撰文指出，新物權法對于土地使用權的“自動續期”是有償還是無償，將由《土地管理法》這樣的具體法規做出規定。新物權法讓利于民的重要條款是，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。
全國人大常委會委員李連寧曾指出：“我國實行的是70年土地使用權轉讓，因此，到70年期滿后，你可以再繼續繳納一定的土地使用金，就可以繼續享有房屋所有權。”“按照規定續期”表明，購房者擁有房屋所有權，而沒有土地所有權，續費與否視當時政府財政的收支而定，主動權掌握在政府手中。
葉檀指出，土地所有權屬于國家，市場上可以交易的是土地使用權與房屋所有權，購房者購買的房屋價款實際上包含了70年的土地使用費和房屋本身的建筑費用，需要在70年后進行一次確權，根據各地的財政收支決定續期支付的費用。
房地產作為中國民眾****宗的消費品，是政府能否實現藏富于民、能否做到稅費公平的象征。“我國的土地所有權除了集體所有以外，都是國家所有，所謂70年土地使用年限，是國家以土地所有者的身份授予土地使用者的使用權。這一點目前是不會變的。”姚志明說。
當然，國家應盡快明確住宅70年大限之后的續期問題。從目前來看,無論是從購房者財產權利的保護角度出發考慮還是為了未來社會整體上的制度安全,都要求我們盡快化解“70年大限”，以適當方案賦予私人房產以法律上的永久性,落實憲法對私有財產權的保護。在一些專家看來，無論70年房產權到期后土地使用是否續費，公共財政的公平、公開與藏富于民的根本不能變。
爭鳴·
土地從來都是“有償”使用的
有法律界人士表示，土地作為國家的資源，在世界任何國家都是有償使用的。在歐美國家，雖然業主對房屋擁有所謂的“永久產權”，但還是每年要承擔沉重的物業稅，物業稅會根據房屋的價值變化而變化。
70年使用期續期是個偽命題
有網友在網上質疑，認為按照目前的建筑安全標準，70年后房屋肯定已經是屬于被拆遷的危房了。如今，有許多大城市房屋住宅面臨著規劃和拆遷問題，快到期的老房子反而很“賣座”。再有，就是如果房子到期房主不愿意繳納土地出讓金，難道強行讓其搬走嗎？
房屋到期有償續期是“與民爭利”
一些有房一族對“有償續期”反應比較敏感。個別人認為，房屋到期有償續期就是“與民爭利”。他們的觀點是，盡管承認“土地使用年限”是有價的，但一些地方政府已經通過賣地得到了太多的利益，如果要讓人們掏錢，難免有“涸澤而漁”之嫌。 |
