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2013年已過半,回首上半年樓市:3月底各地“國五條”頒布,4月落實各項調控措施,5月房產稅試點城市擴大傳言甚囂塵上,6月全國個人住房信息聯網落空、金融業鬧“錢荒”,樓市似乎岌岌可危,但截至目前看來,樓市不但“不為所動”,還呈現“量價齊漲”的局面,調控難度不斷加大。有業內人士認為,下半年再出房地產調控政策的可能性很大,有望出現量高價平或略跌的局面。
二手房成交量大起大落
2013年兩會前夕,樓市“國五條”重磅推出,其中規定個人出售住房所得20%繳個稅引來大量關注。但一規定并沒有得到地方政府積極響應,不少地方國五條細則干脆不提20%個稅。
受政策影響,上半年二手房交易量一度呈現大起大落現象,新政執行前的3月份達到歷史最高水準的43780套,新政落地后,交易量急轉直下,跌至歷史低谷的5212套。最近三個月,交易量穩步上升,但截至6月仍未突破萬套,低于調控前水準。
根據北京麥田房產網簽數據監測顯示,2013年上半年,北京全市二手住宅網簽總量達到了9.4萬套,環比2012年下半年的網簽量上漲了7%,同比2012年上半年同期的網簽量更是大幅上漲了68%。
北京二手房房價在“史上最嚴厲調控政策”之下繼續上漲,上半年成交均價約為2.9萬元/平方米,達到歷史最高位。但漲幅基本被遏制,已從1月份的5%回落至6月份的1.5%
麥田市場研究部經理張葉松則認為,本輪調控對房地產市場有很大啟示,房價上漲的矛盾點被重新認識,政策希望通過壓制交易量而壓制房價,在初期起到了一定止漲效果,但政策常態化后,后是缺乏明顯利空,土地成本依舊上升,剛需在恐慌中提前釋放購房需求,多方面原因造成了房價上漲信心不減的事實。
房企資金充裕拿地積極
房企大佬年初就曾預判,房地產企業今年的日子比去年好過,事實也證明了這一點�？硕鹦畔⒓瘓F(CRIC)不完全統計數據顯示,2013年上半年全國銷售業績排名前50強的房企銷售總額為6972.97億元,而2012年這一數據則為5728.58億元,同比上升了21.72%。
另一方面,中原地產數據顯示,上半年萬科、恒大、綠地等10大標桿房企國內外融資額已經超過459.6億元人民幣,較2012年上半年上漲了75.6%,也已經超過了2012年全年413億元的融資額,非標桿房企融資量也明顯上漲。
開發商資金充裕,土地市場則持續升溫,近期北京、上海等地地王頻現,開發商似乎摸透了調控的脈絡,再次開始大肆拿地擴張。
僅7月3日一天,京滬兩地就同時刷新地王紀錄。上海松江區泗涇鎮一宗商住地塊引發了萬科、保利、綠地、金地、招商等房企巨頭的激烈爭奪,最終被上海保利盛冠投資有限公司以23 .56億元的價格競得,樓面地價12568元/平方米, 溢價率為131.9%,刷新了今年上海土地市場溢價率記錄,此前紀錄為108.3%。
同一天,此前被暫停出讓的北京豐臺區夏家胡同地塊二次掛牌,由于該地塊地理位置稀缺,推出伊始即獲得極大關注,并被業內稱為“準地王”,吸引了中糧、九龍倉、融創在內的多達14家房企參與競價。最終,該地塊以17.7億元的總價,3.8萬平方米的保障房面積被北京懋源房屋開發有限公司競得,預估純商品住宅部分的樓面地價約在4.5萬元/平方米。
宏觀方面來看,據亞豪機構統計數據,截至6月25日,2013年上半年,北京共有52宗經營性用地實現成交。其中,住宅用地共成交30宗,30宗住宅土地出讓金累計達到417.88億,趕超去年全年的395億元。
德佑地產市場研究部監控數據顯示,今年5月,上海共計出讓經營性地塊21幅,相比上月增加10幅,成交金額170億元,環比上漲41.2%,創今年以來的新高,相當于去年同期的72倍。
今年以來,大型房企對一線城市市場預期看好,以三四線城市為主要市場的恒大地產首次進京買地,而近段時間上海的優質土地也全部由一線開發企業獲得
業內稱下半年出調控政策可能性大
面對上半年火熱的行情,下半年樓市走勢又將如何?中國著名房地產專家、亞太城市房地產業協會會長謝逸楓表示,下半年,穩健的貨幣政策與經濟穩增長計劃的推出及調控轉向底的情況下,在城鎮化與住房需求推動、土地市場高溫、供不應求等眾多因素的推動下,房價上漲壓力依然較大。
同時,他對上半年樓市“量價齊漲”的旺盛局面也作出總結,認為房價慣性上漲正“蠶食”調控效力,調控難度不斷加大,印證了房價“越調越漲”怪圈一直存在,且短期之內恐無法打破。
張葉松則認為下半年再出調控政策的可能性大。他指出,經過本輪調控,執政層開始轉變思路,房地產調控或將延伸至大經濟環境,在房價與經濟的抉擇中,政府政策態度將決定未來房地產市場走勢。
“三四季度再出房地產調控政策的可能性很大,其目標將會直指房屋過度持有群體,只有房屋供給量超出購買需求,市場才會趨于理性。如一切如愿,下半年有望出現量高價平或略跌的局面�！� |
